Главная
Инвестиции
Партнерская программа
Заработок web-мастеру
Электронные платежи
Домашний бизнес
Интернет заработок
Создание сайта
ЧаВо - Вопросы и Ответы
     
  Наш Интернет магазин  
     
Форум
Карта сайта
Бизнес библиотека
Контакты

Инвестиции в недвижимость. Покупка квартиры.

Здравствуйте, Уважаемые Гости! Разрешите для начала представиться, меня зовут Лев Кардин, я являюсь автором и ведущим Интернет рассылок о бизнесе и инвестициях, подробнее здесь>>> Хочу ознакомить Вас с очень интересной и полезной статьей, из которой Вы узнаете, что:

при покупке квартиры часто немаловажную роль играют мелочи и детали, которые напрямую влияют на качество конечного результата. Ведь зачастую, покупателя на первичном рынке, даже юридически заключенные договора не защищают!


Сколько ваших знакомых купили квартиры за последние два-три года? Из моих знакомых занятых в сфере недвижимости, новое жилье приобрели единцы. Покупка квартиры процесс в котором к радости примешивается опасность попасть во множество тайных и явных ловушек. Есть риск пополнить ряды обманутых дольщиков или купить квартиру не там где хотелось и за цену далекую от ожидаемой. Потенциальные покупатели, обращаются к СМИ в поисках примеров положительного или отрицательного опыта, но информация очень не значительна. Эта статья основана на моем личном опыте и призвана восполнить нехватку важной и нужной информации о «подводных камнях» в вопросах приобретения собственной квартиры.

Компромисс между хочу и могу.

Сумма которую вы можете потратить на покупку квартиры, это одно из главных обстоятельств наряду с требованиями к качеству жилья (дом, ремонт, коммуникации и т.п) и связью с прежним местом жительства.

Рассмотрим простой пример, у вас есть «однушка» и какая-то сумма позволяющая задуматься о квартире в Москве. О панельной двух-трех комнатной квартире где-нибудь у МКАД. Но кирпичные или монолит-кирпичные дома выглядят привлекательнее, всегда хочется чего-то лучшего. В Москве и Подмосковье цены на такие квартиры соразмерны, а так как все привыкли добираться до работу за час-полтора никаких особых неудобств у жизни в Подмосковье по сравнению с окраинами Москвы я не вижу.

Даже если нет детей стоит обратить внимание на наличие поблизости хорошей школы. Близость квартиры к железнодорожным станциям и Ленинградскому шоссе тоже будет не лишней. В этом случае у вас всегда будет выбор, отправиться на работу на машине или на метро. Из-за автомобильных пробок дорога из пригорода в центр Москвы отнимает час-полтора, и нередко приходиться бросать машину у станции подземки, чтобы выиграть время. Электричка позволяет вам добраться до Ленинградского вокзала в 45-50 минут. Хотелось бы чтобы это время затрачиваемое на дорогу сохранялось и после покупки новой квартиры. Всем вышеуказанным параметрам соответствуют Химки. Сравним три новостройки.

Время- деньги

Сейчас рынок стоит, что дает нам некий запас времени необходимый на продажу имеющейся площади, поиск и приобретение новой. Ведь бывает ситуация когда покупатель потратив время на поиск новой квартиры обнаруживает, что денег от продажи старой порядком обесценились, в перерасчете на квадратные метры, так как цена за существенно подросла. Идеальным видится заключение контракта на покупку квартиры в тот же день, что и получение расчета за старую.

При дальнейшем значительном снижении цен, вспомним ситуацию 1998 года когда за девять месяцев цены упали почти в полтора раза, можно рассчитывать на приобретение квартиры значительно большей площади. В этом случае можно добиться пересмотра условий покупки например снижения первоначальной цены или приобретения квартиры большей площади. В 1999 году один из клиентов внесших первоначальный взнос еще до кризиса добился снижения цены на 30% на квартиру, приобретаемую в рассрочку. Сейчас многих застройщики подстраховываются, оговаривая в договорах штраф в 5-7% в случае выхода из процесса, или растягивают выплаты на несколько месяцев.

Без риэлторов.

Отсутствие между нами и застройщиком посредников риэлторов будет принципиальным. Несмотря на то, что в Химках услуги риэлторов обходятся значительно дешевле, нежели в Москве, нет необходимости переплачивать посредникам которые ничего не гарантируют. Кроме того приобретенный опыт будет очень важен в будущем.

Как работают риэлторы? Они связываются с нами от имени желающих совершить покупку. И хотя без их помощи достаточно трудно провести многоходовые комбинации с большим количеством участников, с другой стороны, они могли бы больше прислушиваться к пожеланиям покупателей и учитывать их потребности.

Нередко когда продавец был готов снизить цену, он боится что попросят слишком большую скидку и с трудом представляет как себя вести, если встанет вопрос о снижении цены. Риэлторы же увлеченные своими многоходовыми сделками, узнав, что жилье свободно как юридически так и физически, принимаются всячески уговаривать своих клиентов в том что жилье им подходит и сделку надо совершить как можно скорее. Вывод: вместо того, чтобы работая в интересах покупателя озвучить возможность уступки в цене, риэлторам выгоде покупателя «дожать». Хотя можно было снизить затраты покупателя или подыскать вариант квартиры с большей площадью. Нужна ли нам такая помощь?

В случае приобретения первичного жилья, когда застройщика можно найти самостоятельно через интернет или по телефонам указанным непосредственно на стройках, обращение к услугам риэлтора и вовсе теряет смысл. В памяти еще свежи репортажи с митингов обманутых дольщиков, которые утверждали, что деньги в строительство жилья они вкладывали с помощью одной уважаемой в Москве фирмы. Эта компания просто отмахнулась от них ,заявив, что согласно договорам за действия прогоревших застройщиков ответственности не несет.

Попросить предъявить, а при надобности и перепроверить разрешения на строительство не составит никакого труда. Применительно к Химкам, где одна из компаний перестала выполнять свои обязательства перед инвесторами сославшись на возникшие трения с новой администрацией, этот вопрос особенно важен. Помощь риэлторов видится обоснованной только в случае вашего обращения к совершенно незнакомым застройщикам не успевшим приобрести устойчивую репутацию.
Впрочем только известно, что только единицы обращаются к риэлторам, ссылаясь на нехватку времени. Большинство же обращается напрямую к застройщикам.

Трудности договора.

Телефонный разговор с тремя выбранными компаниями показал , что стандартный договор долевого строительства готова заключить только одна фирма, неприятный показатель. Две другие предложили с помощью посредников провести сложные вексельные схемы. Мы должны купит их векселя, а посредники, по окончании строительства, обязывались предоставить в последствии квадратные метры по цене на нынешний момент. Получается не сделка купли продажи, а целый паевой инвестиционный фонд. Но при всем при этом вексель остается бумагой, которую по окончании строительства можно просто погасить по номиналу, в случае если цены значительно вырастут. Ведь потом освободившиеся квартиры можно продать новым покупателям, по более выгодной цене.

К чести выбранных нами застройщиков надо сказать, что за пять лет существования они не предпринимали попыток не рассчитаться с покупателями. Хотя многие их коллеги в то же самое время настаивали на доплатах или вовсе отказывались выполнять свои обязательства. Кроме того от обналичивания векселей по номиналу, вместо предоставления квартиры должен защитить договор первичного инвестирования. На вексельные схемы, согласно статистике, сейчас перешло около 90% московских застройщиков, все они объясняют свое нежелание заключать столь привычные еще каких-то два года назад договора долевого участия несовершенством законодательства. Вероятно все дело в негативном информационном фоне самого понятия долевого участия, у многих с ним связано далеко не самые лучшие представления. Люди слышат знакомое слово и боятся. Застройщиков же пугает, что из договора долевого участия покупатель может в рамках закона достаточно легко выйти, в отличие от вексельных схем. Особенно такие опасения актуальны когда идет коррекция цен или наблюдается снижение спроса. Кроме того в законе о долевом строительстве прописаны штрафы в случае задержки сдачи объектов, а ведь задержки, и не на один год встречаются достаточно часто.

Третий застройщик предлагал договор долевого участия и был защищен от большинства острых углов неудобных законов тем, что получил разрешение на строительство до принятия ужесточающих ответственность за срыв сроков и облегчающих выход дольщиков из строительства поправок в закон, а закон как известно обратной силы не имеет.

По всему выходило, что на какие особенные права и защиты со стороны всех трех застройщиков рассчитывать не приходиться во всех трех вариантах. А потому я, при выборе подходящего варианта решил ориентироваться на репутацию застройщика, а так же соотношение цена-качество предлагаемого ими жилья.



 




Рассылка 'Формула успеха - сетевой маркетинг, домашний бизнес.' Рассылка 'Онлайн инвестор. Вложения в инвестиционные фонды HYIP, акции'