Главная
Инвестиции
Партнерская программа
Заработок web-мастеру
Электронные платежи
Домашний бизнес
Интернет заработок
Создание сайта
ЧаВо - Вопросы и Ответы
     
  Наш Интернет магазин  
     
Форум
Карта сайта
Бизнес библиотека
Контакты

Покупка недвижимости – как один из способов инвестиционного вложения.

Здравствуйте, Уважаемые Гости! Разрешите для начала представиться, меня зовут Лев Кардин, я являюсь автором и ведущим Интернет рассылок о бизнесе и инвестициях, подробнее здесь>>> Хочу ознакомить Вас с очень интересной и полезной статьей, из которой Вы узнаете, что:

покупка квартиры – всегда риск потери некой части своего накопленного капитала.


Покупая квартиру, просто необходимо обратить внимание на множество нюансов, от которых зависит итог успешной сделки, тем более в наше время, когда заключаемые договора между потенциальными покупателем и потребителем не дают никакой юридической защиты!

Из большого количества всех моих знакомых, лишь двое за последние три года смогли купить квартиры без потери вложенных средств. Покупка любой недвижимости, в том числе и покупка квартиры - процесс очень трудоемкий и долгий, таящий в себе не малое количество подводных камней, столкнувшись с которыми, можно потерять не только вложенные инвестиции, но также уйму времени, сил и нервов. Поэтому, если Вы не хотите быть обманутым, Вы просто должны прочитать эту статью до конца, которая, кстати, основана на моем личном опыте в покупке квартиры.

Для начала необходимо найти компромисс между желаемым и возможным. А далее следовать нижеприведенной инструкции!

Во-первых, остановитесь на выборе месторасположения Вашей новой квартиры. Он будет зависеть от некоторых обстоятельств – суммы, которую Вы готовы потратить на покупку новой квартиры, связь с нынешним местом жительства, и, естественно, от Ваших личных требований к качеству Вашей новой квартиры (дом, ремонт, коммуникации и т.п.). Так, например, если у Вас уже есть однокомнатная квартира и деньги, позволяющие купить еще одну квартиру в Москве, Вы можете позволить себе покупку двух - трехкомнатной квартиры в панельном доме, где – нибудь у МКАД, но всем всегда хочется найти себе наилучший вариант, соответствующий именно Вашим требованиям. И скорее всегда панельному дому Вы отдадите меньшее предпочтение, нежели квартире в кирпичном или монолитно-кирпичном доме. В столице цены на такие квартиры соизмеримы лишь покупке квартиры в Подмосковье, хотя и это тоже неплохой вариант, ведь все и так привыкли добираться до работы за час, а то и полтора.

В выборе места, где будет расположена Ваша новокупленная квартира, нужно обратить внимание не только на близрасположенность школы и детсада (даже, если детей пока нет), но и на связь с транспортными коммуникациями. В последнее время, из-за большого количества пробок на дорогах Москвы и пригорода, многие люди предпочитают машине метро. Если подсчитать, то поездка от дома до Ленинградского шоссе на машине занимает около полутора часов, а от дома до Ленинградского вокзала на метро 40-45 минут, т.е. в два раза быстрее. Указанным пожеланиям вполне соответствуют Химки. Предлагаю сравнить три новостройки, чтобы понять, какая подходит больше.

Во-вторых, не забывайте, время – деньги. Сейчас царит довольно подходящее время для продажи Вашей «однушки» и незамедлительной покупки новой квартиры, так как рынок недвижимости не растет. Это позволяет избежать ситуации, когда, получив деньги за проданную квартиру и потратив на выбор нового варианта неделю-другую, покупатель обнаруживает, что за это время цены выросли и полученная им сумма в пересчете на квадратные метры порядком обесценилась. Во избежание подобных неприятностей постараемся заключить контракт на покупку в тот же день, как только Вы получили деньги за продажу Вашей квартиры.

Но, если всё же, получится так, что цены на недвижимость упали слишком сильно, за вложенные деньги можно будет купить квартиру значительно большей площади. Такая ситуация, к примеру, сложилась после кризиса 1998 года (что-то подобное может произойти и в нынешнее время), когда за девять месяцев цены на недвижимость упали более чем в полтора раза. В этом случае иногда выгоднее прекратить все мероприятия по покупке новой квартиры, либо договориться с застройщиком о новых условиях, например о снижении цены или предоставлении квартиры большей площади. Так, один мой знакомый в 1999 году добился снижения цены примерно на 30% за приобретаемую в рассрочку квартиру, первый взнос за которую был внесен еще до кризиса, это было очень на руку во время всеобщего хаоса.

В то время это было привычной процедурой. Сейчас же, многие застройщики изначально оговаривают возможность выхода из процесса со штрафом в 5–7% от общей суммы покупки и растягивают возврат уплаченных сумм на несколько месяцев, поэтому при покупке квартиры обязательно учтите и это обстоятельство.

Заключение сделки через третьих лиц – агентства недвижимости и риэлторы.

По моему мнению, вполне продуктивная сделка может состояться и без вмешательства риэлтора, поэтому сразу могу сказать, что к услугам данных лиц лучше не прибегать. Например, в Химках, услуги риелторов обходятся не так дорого по сравнению с Москвой. Но зачем отдавать ничего не гарантирующим посредникам деньги, если подобрать интересующее нас жилье мы можем и самостоятельно, даже не имея опыта покупки и продажи недвижимости? Но, если вы всё-таки решили воспользоваться их услугами, то ниже описана их работа: они связываются с Вами от имени покупателей Ваших квартир. Их работа оставит двойственное впечатление. С одной стороны, видимо, без их участия довольно сложно провернуть многоступенчатые сделки с большим количеством участников. С другой, риелторы, на Ваш взгляд, могли подобрать для своих клиентов-покупателей варианты и получше. Так и будет со 100% вероятностью.
Вот подобный пример, однажды при продаже квартиры, я готов был занизить цену продаваемой квартиры, боялся только, что попросят снизить цену больше, чем хотелось бы. И в панике думал, как выходить из такой кризисной ситуации, если она вдруг сложится. Однако риелторы, видимо, вписавшись в заданные параметры многоступенчатой сделки, даже не заикнулись о возможности торга. Более того, узнав, что выставляемое на продажу жилье юридически и физически свободно, и показав его своим клиентам-покупателям, они стали их убеждать, что вариант настолько хорош, что и думать не стоит о поиске альтернатив. Выходило, что, преследуя свои интересы, риелторы за деньги своих клиентов подработали их, вместо того, чтобы постараться хоть немного минимизировать их расходы или найти за эти деньги квартиру чуть большей площади. А Вам нужна такая помощь?

В случае c приобретением первичного жилья услуги риелторов - пустая трата денег. Найти застройщика всегда можно через Интернет или по телефонам, вывешенным на заборах строек или размещенным в СМИ. По крайней мере, при предыдущих приобретениях я всегда поступал именно так. Кроме того, я думаю, что каждый не единожды в телевизионных эфирах видел, как обманутые инвесторы утверждали, что они вкладывались в строящееся жилье именно с помощью одной уважаемой в Москве риелторской компании. Как они утверждали, компания, при возникновении проблем на стройке попросту умыла руки, заявив, что по договорам она за действия прогоревших застройщиков не отвечает. Вот такие трудности могут возникнуть у любого, желающего инвестировать свои средства в покупку новой квартиры.

В - третьих, если Вы всё же решили обойтись без помощи риэлторов и агентств недвижимости, Вы просто обязаны попросить у застройщика, а при случае и проверить, разрешение на строительство. Для Химок этот вопрос особенно актуален, учитывая, что одна компания перестала выполнять свои обязательства перед инвесторами и разорилась именно из-за того, что не смогла найти общий язык со сменившейся администрацией города, не успев оформить все необходимые разрешения при прежней администрации. Вот в такой ситуации, помощь риелтора может очень пригодиться, если Вы обращаетесь к совсем незнакомым застройщикам без сложившейся репутации. Хотя, на моей памяти, всплывает лишь один знакомый, который прибегнул к их помощи, мотивируя свои действия отсутствием у него времени на поиски вариантов. Все остальные знакомые покупали строящееся жилье непосредственно у застройщика.

В – четвертых, не забывайте и о юридической стороне в процессе покупки и продажи квартиры. Обзвонив продавцов выбранных тех трех вариантов, я обнаружил одну не приятную закономерность: стандартный договор долевого строительства с клиентами была готова заключить только одна компания. Две другие предложили сложные вексельные схемы с участием посредников. В одном случае посредником выступал банк, в другом – межрегиональная компания. Они выпускали векселя, которые я должен был купить, и одновременно посредники обязывались по окончании строительства предоставить взамен векселей соответствующее их цене на нынешний момент количество квадратных метров, просто ПИФ какой-то получается, только в сфере недвижимости. Минус векселей состоит в том, что по своей сути это бумаги, которые после завершения строительства дома, выдавшая их организация на законных основаниях может просто погасить по номиналу. Такой соблазн у нее может появиться, если цены на жилье за время строительства вырастут, что сделает финансово более привлекательным непосредственную продажу квартир совершенно новым покупателям.
Впрочем, за деятельностью обоих застройщиков можно было следить на протяжении последних пяти лет, и до сих пор попыток не рассчитаться с покупателями за ними не наблюдалось. И это при том, что на рынке за эти годы многие застройщики отказались выполнять свои обязательства, либо просили своих клиентов сделать доплату, так что тут вроде бы всё в порядке. Кроме того, заключаемые договора первичного инвестирования вроде бы должны были защитить от возможного желания застройщика и его посредников-контрагентов по завершении строительства просто обналичить векселя по номиналу вместо предоставления квартиры.

По статистике, сейчас до 90% застройщиков Московского региона перешли на вексельные схемы, объясняя свое нежелание связываться с доминировавшими еще два года назад на рынке договорами долевого участия в строительстве несовершенством законодательства. Тут видимо дело в негативной, испорченной репутации долевого участия, люди слышат знакомое слово, с которым у них связаны какие-то нелестные образы, могут испугаться, в общем, дело маркетинга. По закону, покупатель из таких договоров в отличие от вексельных схем может довольно легко выйти, что пугает застройщиков в условиях, когда на рынке идет коррекция цен и наблюдается снижение спроса. Да еще и законодательство о долевом строительстве - накладывает на застройщиков штрафы, за задержки со сдачей объектов. Как Вы сами понимаете, задержки, и иногда не на один год, случаются сплошь и рядом.

Тот застройщик, который предлагал заключить с ним договор долевого участия в строительстве, в отличие от двух вышеуказанных был защищен от недостатков этих договоров. Дело в том, что разрешения на строительство были им оформлены еще до внесения поправок в законодательство, которые ужесточают для застройщиков ответственность за срыв сроков и облегчают инвестору выход из строительства. А так как закон обратной силы не имеет, то и застройщик избегал неприятных для него острых углов.

Получается, что в каждом из трех вариантов рассчитывать на прописываемые в действующем законодательстве защищенность и широкие права для инвестора – потенциального покупателя квартиры не приходилось. В такой ситуации я решил, что особой разницы между застройщиками в договорах нет, следовательно, основное внимание следует обратить на репутацию каждого из застройщиков, а также качественные и ценовые характеристики строящегося ими жилья.



 




Рассылка 'Формула успеха - сетевой маркетинг, домашний бизнес.' Рассылка 'Онлайн инвестор. Вложения в инвестиционные фонды HYIP, акции'